«Ипотека не исчезнет»: рынок жилищного кредитования ждет трансформация

Поддержкой рынка жилья станет индексация маткапитала

В 2024 году рынок ипотечного кредитования постиг фактический обвал: объем выдач оказался почти на 40% ниже показателя 2023 года, когда еще действовали госпрограммы поддержки. Как отмечает ЦБ в своем докладе о состоянии банковского сектора, основное замедление произошло во втором полугодии — после завершения массовой «Льготной ипотеки» и ужесточения условий «Семейной ипотеки».

тестовый баннер под заглавное изображение

По данным финансового регулятора, в прошлом году россияне взяли жилищных займов на 4,9 трлн рублей, в 2023-м – на 7,8 трлн. Аналитики же напоминают: в ноябре средняя ставка по ипотеке стала окончательно заградительной для абсолютного большинства потенциальных заемщиков, перевалив за отметку в 30% в 10 крупнейших банках страны. Минимальный порог стоимости вырос до 27,5%. А главное – в 2024 году резко изменилась структура спроса, который в значительной степени переместился в сектор вторичного жилья.

В случае со «вторичкой» речь идет в основном о сделках, когда человек покупает квартиру, продавая свою и доплачивая затем недостающую сумму, условно, 1-2 млн рублей. Эти деньги он занимают у банка, собираясь погасить кредит достаточно быстро, скажем, за год. Кроме того, теперь россияне предпочитают брать ипотеку на небольшие суммы и короткие сроки.

«Обвала ипотечного рынка стоило ожидать, поскольку в 2023 году он был сильно перегрет, — говорит экономист, директор по коммуникациям BitRiver Андрей Лобода. – Сворачивание в июле основной, самой массовой льготной программы и ужесточение требований к заемщикам охладили рынок – эти два фактора не могли не отразиться на ситуации. При этом из-за роста инфляции в крупных городах, вопреки прогнозам, цены на новостройки не только не упали, но даже выросли. Несмотря на сохранение других льготных программ, жилье стало менее доступным».

По словам Лободы, пока будут сохраняться такие высокие процентные ставки, а инфляция — продолжать расти, динамика выдач будет замедляться. В этом году следует ожидать снижения ещё примерно на 15-25%.

«Однако ипотека не исчезнет, она будет доступна, пусть и на новых условиях, — рассуждает директор рынков России и СНГ fam Properties Валерий Тумин. — Да, сейчас ставки выше, но это не критично: со временем их можно будет рефинансировать, когда ЦБ смягчит политику. Это обычная практика — брать ипотеку под текущий процент, а потом снижать нагрузку через рефинансирование».

Поддержкой ипотеке в 2025 году станет индексация материнского капитала. Увеличенной суммы может оказаться достаточно даже для первоначального взноса. Как напоминает Тумин, правительство обсуждает идею расширить возможности целевого использования маткапитала в пользу образования матери. Это вполне здравое начинание, поскольку мать сможет претендовать на желаемую должность и уровень дохода, который позволит впоследствии улучшить жилищные условия и без помощи государства.