Эксперт раскрыл объемы «черного рынка» аренды жилья

И назвал причины роста аппетитов арендодателей

Рынок жилищной аренды в этом году пережил три волны спроса. В июне активно снимали квартиры те, кто решил улучшить свои жилищные условия с помощью действия подходящей к концу льготной ипотеки, продав одну недвижимость и ожидая, когда можно будет переехать в новую. Затем к ним присоединились те, кто уже не мог позволить себе приобрести жилье по рыночным ставкам по ипотеке, после отмены самой массовой программы господдержки. А в августе традиционно для России на рынке аренды появились студенты. Эти тенденции затронули все крупные города. О том, что происходит на рынке аренды осенью, «МК» рассказал начальник аналитического управления банка БКФ Максим Осадчий.

Фото: ru.freepik.com

— Можно ли говорить о том, что на текущую ситуацию на рынке аренды жилья повлияла отмена льготной ипотеки?

— Льготная ипотека умерла 1 июля 2024 года, но и после смерти она еще долго будет негативно воздействовать на российскую экономику. Тем более, что «клоны» этой программы — адресные программы государственного субсидирования процентных ставок — семейная ипотека, арктическая, айтишная ипотека — продолжают действовать.

В документе ЦБ РФ «Основные направления единой государственной денежно-кредитной политики на 2025 год и период 2026 и 2027 годов», опубликованном 27 сентября, отмечено, что из-за невозможности нарастить строительство жилья так же быстро, как «покупатели наращивают привлечение кредитов», наращивание льготной ипотеки привело к резкому росту цен на недвижимость на первичном рынке (почти вдвое), «существенно опережающему рост зарплат и темпы инфляции». В итоге доступность жилья по его стоимости для населения снизилась: рост цен полностью перекрыл преимущества, связанные с низкими ставками по льготной ипотеке. Кроме того, за период действия программы бюджетные расходы на субсидии по ней уже составили полтриллиона рублей. Если заемщики будут равномерно погашать кредиты в течение 10 лет, а динамика ключевой ставки будет соответствовать базовому прогнозу Банка России, до окончательного погашения кредитов, полученных по программе льготной ипотеки, бюджет может потратить на субсидирование ставок по ним еще до 1,2 трлн рублей. Таким образом, «общие расходы бюджета потенциально превышают четверть от объема выданных льготных кредитов по этой программе».

— Как вся эта статистика отразилась на стоимости аренды жилья?

— После 1 июля проявился очевидный негативный эффект: резко пошли вверх ставки аренды жилья. Дело в том, что те, кто надеялись на продление льготной ипотеки и хотели приобрести жилье с ее помощью под ставку, существенно ниже рыночной, вынуждены были переместить свой спрос с рынка ипотеки на смежный рынок — рынок аренды жилья. Как говорил Ломоносов, «ежели в одном месте чего убудет, то в другом — присовокупится». Рост спроса на съём жилья привел к увеличению стоимости аренды. Помимо этого, росту цены аренды способствует и подъем ключевой ставки. Другой фактор роста цены аренды — увеличение доходов населения.

— И как сильно поднялась в цене аренда квартир?

— Например, по данным одного из наиболее известных агентств недвижимости, средняя стоимость аренды однокомнатных квартир в Москве за август выросла на 10%, двухкомнатных — на 9%, трехкомнатных — на 8%.

Понятно, что большая часть рынка аренды жилья — «черная», налоги арендодатели не платят. А ведь на этом рынке «крутятся» огромные деньги. Только в Москве сдаваемых квартир никак не менее 100 тысяч, и это явно заниженная оценка. Годовой доход арендодателей — не менее 100 млрд рублей.

— Этот рынок как-то можно «обелить»?

— Конечно, государство в условиях дефицита бюджета может пытаться «закручивать» гайки на этом рынке, например, материально стимулируя доносы на нелегальных арендодателей со стороны арендаторов. Эффективным способом легализации рынка аренды было бы формирование института «доходных домов», который был широко распространен в России в XIX — начале XX века. Доходный дом — это многоквартирный жилой дом, построенный для сдачи квартир в аренду. В таких домах аренда была бы прозрачной для государства и, соответственно, обеспечивала бы бюджету большие налоговые поступления. Для возрождения этого института можно было бы привлечь банки и создать для них соответствующие материальные стимулы. Это было бы гораздо разумнее, чем выкидывать сотни миллиардов рублей в бездонную бочку субсидирования рынка льготной ипотеки.

— Ну а как дальше быть россиянам, не имеющим своего жилья? Аренда жилья превратится в чрезмерно дорогой продукт, каким уже стала рыночная ипотека со ставками выше 20%?

— Рынок после завершения льготной ипотеки должен прийти в равновесие: аренда жилья или покупка его с помощью ипотеки должны быть одинаково выгодны с точки зрения спроса, а сдача жилья в аренду или его продажа и размещение средств во вклады должны быть одинаково выгодны с точки зрения предложения. Но пока до равновесия еще далеко. Рост арендных ставок в ближайшие месяцы продолжится: в октябре можно ожидать их повышения в среднем еще на 5-10%, тогда как цены на жилье продолжат снижаться. Так что советую тем, кто собрался снять жилье, «не тянуть кота за хвост» и поторопиться с арендой. А тем, кто собирается покупать жилье, напротив, не спешить и подождать снижения его стоимости.