Доигрались: самая дешевая квартира в Москве стала стоить меньше бюджетной машины

Как в 2023 будут снижаться цены на недвижимость Поделиться

В конце 2022 года представители властей разных уровней заговорили о возможных нововведениях на рынке жилья. Одни идеи были связаны с восстановлением спроса на новостройки, другие — с прекращением обмана дольщиков, третьи — с необходимостью запрета ипотеки со ставкой 0,1%. Мы решили проанализировать, что может измениться в «квартирном вопросе» в 2023 году. И рассмотрели самые невероятные инициативы, которые могут стать явью.

Переселение из аварийных домов за счет самих жильцов

Одно из самых любопытных, но отнюдь не социально направленных предложений содержится в принятой Стратегии развития строительной отрасли и ЖКХ до 2030 года. Чиновники придумали, как сгладить застарелую проблему переселения россиян из непригодных для проживания домов. Правда, делать это авторы стратегии собираются не за счет государства, а за счет самих переселенцев.

Чиновники готовы предоставлять людям более приличное жилье, если те согласятся выплачивать в течение 15 лет разницу между стоимостью аварийной и новой квартиры. Кстати, далеко идущее решение — заодно и застройщикам, у которых нынче дела плохи, помогут.

Вместе с генеральным директором федерального портала «Мир квартир» Павлом Луценко переходим к калькуляции.

— Ветхое и аварийное жилье в два и более раз дешевле квартир экономкласса в новостройке. Исходя из этого, получается, что им нужно будет оплатить половину, а то и больше стоимости нового жилья, — рассуждает Павел Луценко. — Давайте проведем приблизительные расчеты сроков, в которые россияне смогут рассчитаться за него. 

По данным «Мира квартир», средняя по России стоимость двухкомнатной квартиры в новостройке экономкласса составляет 4,5 миллиона рублей. Средняя зарплата россиянина, как сообщает Росстат, — 62 тысячи рублей в месяц. Однако, как правило, в ветхом и аварийном жилье остаются жить не самые обеспеченные слои населения, поэтому предлагаем исходить из зарплаты 40 тысяч рублей. Такому среднестатистическому переселенцу предлагается выплатить за новое жилье 2,25 миллиона рублей.

Если в семье один работающий человек, предположим, что он сможет выплачивать по рассрочке (допустим, ее сделают беспроцентной) треть своих доходов — это 13 тысяч рублей, то есть 156 тысяч в год. Тогда за 14 с половиной лет он сможет выплатить стоимость жилья, что укладывается в предложенные чиновниками сроки. Однако как быть с пенсионерами, одинокими матерями или людьми, у которых доходы ниже, чем мы предположили? Придется разработать меры их поддержки.

Теперь проведем такие же расчеты для Москвы, где доступность недвижимости для горожан значительно ниже. Средняя «двушка» экономкласса в пределах МКАДа стоит 11 миллионов рублей, следовательно, выплатить за новую квартиру семье нужно будет 5,5 миллиона.

— Средняя зарплата москвича официально равняется 114 тысячам рублей, но в ветхих домах живут люди, предположительно зарабатывающие вдвое меньше. Возьмем цифру в 60 тысяч — тогда треть этой суммы, которая пойдет на выплату рассрочки, составит 20 тысяч в месяц, или 240 тысяч в год, — продолжает Павел Луценко. — Реальный срок выплаты, получается, 23 года. Таким образом, столичные жители не пройдут в рамки программы, которую готовит правительство, и им понадобятся дополнительная поддержка. Либо им предложат переселяться в более отдаленные районы, за МКАД или в Новую Москву, что вызовет справедливое возмущение.

Запрет продажи квартир на «стадии котлована»

Осенью в правительстве заговорили о возможном запрете продаж жилья на начальном этапе строительства. Официально об этом не заявлялось, но в узких кругах пошли разговоры о грядущем банкротстве небольших компаний и, как следствие, замораживанию строек. При одновременном «падеже» нескольких площадок государство не сможет быстро решить проблему обманутых дольщиков.

— Действительно, в случае резкого закрытия программы льготной ипотеки прогнозировалось появление компаний-банкротов, которые при этом вели продажи через эскроу-счета, — комментирует директор ИНКОМ-Новостройки Валерий Кочетков. — Но, поскольку государство приняло решение о продлении программы до июля 2024 года, у застройщиков будет время перестроить свою финансовую модель.

— Недвижимость принято считать низкорискованным товаром. Но это только в случае, если недвижимость достроена, — объясняет руководитель Аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости» Олег Репченко. — Покупка квартиры на этапе котлована считается рискованной. Главная опасность — затягивание сроков строительства и недострой. С ухудшением макроэкономической ситуации застройщики могут попасть в сложное положение, и квартиру дольщик получит сильно позже, чем рассчитывал изначально.

Управляющий директор агентства недвижимости «Бон Тон» Валерия Цветкова считает, что ждать волны массовых банкротств не стоит: «В Москве давно произошла монополизация рынка недвижимости. В массовом сегменте пять крупных застройщиков контролируют больше 70% продаж. Мелкие и средние компании со своими проектами справляются, хотя и более медленными темпами, которые подразумеваются финансовой моделью».

— Укрупнение рынка — органический и неизбежный процесс, — говорит управляющий партнер Dombook, председатель совета директоров «БЕСТ-Новострой» Ирина Доброхотова. — Однако стоит вспомнить 2019 год, когда вводилась система эскроу-счетов. Тогда многие эксперты прочили массовый уход с рынка не очень крупных застройщиков, не имеющих собственных средств для реализации масштабных жилых комплексов на основе проектного финансирования. Несмотря на это, с тех пор не только многие не ушли, а некоторые даже запустили девелоперский бизнес с нуля.

Насколько нужен запрет на покупку квартир на котловане — вопрос философский, полагает Репченко. Такой запрет может привести к образованию «серых» схем и черных рынков сбыта. Лучше продолжать контролировать финансовые процессы застройщиков, чтобы не допустить срывов сроков и прочих проблем. «Во многом для этого и была придумана система эскроу-счетов. С 2019 года, когда заработала новая схема строительства домов, не было ни одного громкого банкротства», — говорит эксперт.

Валерий Кочетков предупреждает, что строительная отрасль пока не готова перейти на продажу исключительно уже готового жилья: «В механизме проектного финансирования заложено понижение процентов по кредиту для застройщиков по мере продажи жилья и наполнения эскроу-счетов. Если запретить продавать с фундамента, проценты по кредиту для застройщиков заложат в итоговую стоимость квартиры».

Управляющий партнер компании «Метриум» Надежда Коркка напоминает, что проблемными признаются новостройки в связи с отставанием от графика строительства от шести месяцев, переносом срока ввода более чем на год, либо в связи с поданным в арбитражный суд заявлением о признании девелопера банкротом. Сейчас в Москве такой статус присвоен 55 домам от 14 застройщиков. Но, увы, в этом году ввиду экономических причин количество потенциально проблемных объектов выросло.

— Самая объективная оценка застройщика — уже реализованные им проекты, — говорит Надежда Коркка. — Кроме того, можно посмотреть завоеванные компанией награды и упоминания о ней в ведущих СМИ.

Проверить репутацию начинающего девелопера намного труднее. Стоит помнить, что сомнительные компании часто предлагают клиентам заключать предварительные договоры купли-продажи. В таком случае клиент не приобретает статус участника долевого строительства, а его права не защищены соответствующим законом. Идти на такую уловку девелоперов категорически нельзя.

Недобросовестные застройщики могут требовать подписать различные дополнительные соглашения, лишающие, например, дольщиков права на получение неустойки в случае сдвига срока сдачи новостройки. Разумеется, компании, идущие на такие ухищрения, абсолютно не заслуживают доверия.

Привлечение россиян к покупке жилья в лизинг

В Министерстве финансов заговорили о продвижении покупки квартир в лизинг. Сейчас эта услуга мало популярна среди россиян. Высокие процентные ставки, необходимость оплаты в достаточно короткий период (обычно 3-5 лет) — это серьезные минусы. Возможно ли, что Минфин предложит лизинговым компаниям улучшить условия для покупателей подобных квартир или даже утвердит нововведения на государственном уровне?

Лизинг имеет два основных преимущества по сравнению с ипотекой: для совершения сделки не требуется официально подтверждать доход и клиентам предлагаются гибкие условия оплаты, говорит совладелец Группы Родина Владимир Щекин. В то же время у механизма есть ряд подводных камней, из-за которого он до сих пор не получил широкого распространения:

— Лизинговые компании редко идут на сделки со сроком выкупа более 5 лет и обычно требуют большой первоначальный взнос (до 40%). Разумеется, для популяризации этого механизма требуется улучшать эти условия. Но главный недостаток лизинга заключается в другом. На период выплат жилье остается в собственности у лизинговой компании, тогда как по ипотечному договору право собственности заемщика лишь ограничено залогом.

Вследствие этого на квартиру может быть наложен арест из-за юридических проблем, возникших между текущим собственником и третьими лицами. Кроме того, по общему правилу, договор лизинга не подразумевает автоматический переход жилья в собственность клиента по завершении выплат. Если не скорректировать эти аспекты, лизинг так и не станет востребованной услугой.

Лизинговые компании — это коммерческие организации, а не государственные, поэтому Минфин вряд ли сможет контролировать и тем более регулировать их деятельность, утверждает генеральный директор девелоперской компании «СМУ-6 Инвестиции» Алексей Перлин.

— Любой бизнес заинтересован прежде всего в выгоде, поэтому он не будет действовать в ущерб себе, — продолжает специалист. — Все предлагаемые меры, будь то продление срока выплат, как в случае с ипотекой, либо сокращение первоначального взноса для предпринимателей неприемлемы, если они не будут компенсироваться государством (необязательно в финансовом плане, речь может идти, например, о налоговых послаблениях).

— Лизинг популярен на очень затоваренных рынках, где изыскивают все возможные способы, чтобы продать лишнее жилье. Например, в Эмиратах. Это во-первых, — рассказывает Олег Репченко. — Во-вторых, лизинг работает там, где есть товар с ограниченным сроком действия. Например, на авторынке. Скажем, таксист берет автомобиль в аренду на 5 лет, после чего автомобиль переходит ему. В этом случае смысл в лизинге есть: за пять лет активного использования автомобиль «убивается», никто другой его все равно не купит.  

В случае с московской недвижимостью лизинг не очень актуален, поскольку квартиры в российской столице востребованы, а срок их жизни длительный. Более того, здесь на первый план выходит даже не сама квартира, а стоимость земли, на которой стоит дом. И если квартира имеет хорошую локацию, то даже в «подубитом» состоянии она будет прирастать в цене.

— Разговоры о лизинге выглядят очередной попыткой найти чудодейственный способ продавать квартиры, не снижая их стоимость. Но вместо этих «танцев с бубнами» лучше признать реальность и скорректировать цены до адекватного уровня. В этом случае квартиры и без всякого лизинга будут хорошо продаваться в обычную ипотеку, — делает вывод  Репченко.

Чего ждать от цен в наступающем году?

— С уверенностью можно сказать, что снижение цен в ближайшие месяцы продолжится. Целевой уровень — падение стоимости жилья до значений начала 2020 года, то есть приблизительно до 30% от максимумов весны этого года, — говорит Олег Репченко. И вот почему.

Если посмотреть на реакцию рынка на события 2014 года, когда Запад впервые ввел санкции против России из-за конфликта вокруг Украины, там похожая была ситуация: цены подскочили, а потом за три года откатились назад на 15-20%. Но тогда не было ценового пузыря, а сейчас он есть. Поэтому уровень снижения цен может быть больше.

Рост цен за два «ковидных» года не был подкреплен ростом экономики и доходов покупателей. Цены подскочили в 1,5-2 раза из-за дешевой ипотеки и низких ставок по депозитам: спрос на жилье рос, поднимались и цены. И всего за два года мягкой денежно-кредитной политики на рынке недвижимости надулся ценовой пузырь. Средняя стоимость жилья в Москве со 180 тысяч рублей за квадратный метр в начале 2020 года выросла до 272 тысяч в апреле этого года. 

Но за семь месяцев, с мая, метр жилья в «старой» Москве подешевел на 7%. «Это снижение цены предложения, которое мы видим в объявлениях. Есть еще скидки до 15% на «вторичке» и до 30% — в новостройках. Поэтому, наверное, где-то половину от ожидаемого 30-процентного снижения цены уже отыграли. Еще примерно на 15% стоимость жилья должна опуститься в следующем году», — прогнозирует эксперт.

В ноябре в старых границах Москвы продавцы предлагали покупателям квартиры из расчета 345 тысяч рублей за квадратный метр. Однако его цена по итогам сделок составила 284 тысячи рублей, приводит статистику главный аналитик группы компаний МИЭЛЬ Екатерина Бережнова.

— Вероятно, нас ждет ценовая стагнация как минимум в ближайшие полгода, — полагает Ирина Доброхотова. — У населения нет уверенности в завтрашнем дне, нет понимания экономической ситуации. В этих условиях очень сложно планировать покупку жилья, не говоря уже об ипотеке — в случае с кредитом требуется финансовая устойчивость длительностью в десятки лет.

Мы не настолько богаты, чтобы покупать дешевые квартиры

Мы решили выяснить, во сколько обойдется покупателям самое дорогое и самое доступное жилье в Москве. Обзвонив несколько компаний и частных продавцов, нам удалось узнать, что купить «каморку» можно фактически за полтора миллиона рублей. А вот стоимость люксовых усадеб зашкаливает за 5,5 миллиарда.

Самое дорогое предложение — строящийся проект премиум-класса в километре от Садового кольца. Городская усадьба в Орлово-Давыдовском переулке продается за 5,6 млрд рублей. В ней четыре особняка общей площадью 4,4 тыс. кв. м, соединенных подземной галереей; паркинг на 26 автомобилей, ландшафтный парк на двух гектарах и проч. В двух шагах — станция метро «Проспект Мира», которая, впрочем, вряд ли когда-нибудь понадобится будущим хозяевам.

В клубном доме в Гранатном переулке за 2,3 миллиарда рублей продается многокомнатная квартира площадью 952 кв. м. Дом сдан в 2010 году и примечателен в том числе близостью к престижными Патриаршим прудам. Минимальная площадь квартир в нем — 219 «квадратов», минимальная цена жилья — 534 миллиона рублей.

Предложение поскромнее — за 2,1 миллиарда рублей — частная резиденция с отдельным входом в пятиэтажном клубном доме в Газетном переулке. Она находится на первых двух этажах дома и имеет площадь 662 кв. м. Помещение имеет статус апартаментов, продается без отделки. Можно спланировать минимум 5 спален, причем каждая комната будет выходить на одну из двух больших террас.

Теперь — о куда более доступном жилье. Самый дешевый объект недвижимости Москвы (во всяком случае, из тех, что нам удалось обнаружить) находится в кирпичном пятиэтажном доме на улице Чугунные Ворота в районе Выхино-Жулебино. Площадь студии-апартаментов — 12,5 кв. м, отделки нет. Радует цена: 1,6 миллиона рублей. Подобное жилье в народе называют квартирами для одежды: постоянно жить в них невозможно, но хранить не особо нужные вещи и иногда ночевать — самое то.

Апартаменты еще крошечнее, но при этом дороже (2,8 миллиона рублей) мы нашли в новом апарт-комплексе на Варшавском шоссе. Общая площадь жилища — 10 кв. м (жилая — 7 кв. м, кухня — 3 кв. м). Зато высота потолка — 4,5 метра, что дает простор для фантазии. Можно, допустим, оборудовать второй ярус с антресолью или спальным местом. А можно повесить большую свисающую люстру, как в театре. Как говорится, голь на выдумки хитра.

За что-то более приличное (во всяком случае, по метражу) придется выложить почти 5 миллионов, а точнее — 4,9 млн руб.. В этом случае речь идет об однокомнатной квартире-студии без отделки на первом этаже 4-этажного дома. Общая площадь — 30 кв. м, жилая — 14 кв. м, кухня – 5 кв. м. Потолок — 2,86 м. Есть даже лоджия. Одно грустно — квартира находится в жилом комплексе на территории Филимоновского поселения (Новая Москва). Но, как подчеркивает продавец, переживать из-за этого не стоит, ведь прописка — московская. 

Кстати, подобное жилье, но в области, стоит в полтора раза дешевле.