Цены на столичные новостройки «перегреты» уже в три раза

В ожидании разворота

Новостройки Москвы считаются надежным защитным активом от инфляции. На них всегда есть покупатели, а значит, их можно быстро и выгодно продать. Однако падение спроса, спровоцированное прекращением льготной ипотеки, и ряд других факторов создали предпосылки для разворота столичного первичного рынка. Стоит ли ожидать резкой корректировки цен на новые квартиры? Об этом рассказали эксперты в прямом эфире на «круглом столе», который прошел в пресс-центре «МК».

Как рассказала директор департамента аналитики и консалтинга компании «Метриум» Юлия Иванова, после завершения льготной ипотеки первичный рынок московского макрорегиона находится в процессе адаптации. Застройщики используют разнообразный инструментарий для стимулирования продаж. Популярностью пользуются рассрочки, траншевая ипотека и гибридные программы.

Небольшая волна беспокойства возникла после сообщения Минфина о том, что лимитов по семейной ипотеке, которая стала главным драйвером продаж после окончания льготной, банкам хватит до ноября. Доля сделок с ипотекой на рынке массовых новостроек Москвы в августе упала до 70%. «Чем выше класс жилья, тем меньше доля ипотеки, поскольку состоятельные граждане реже пользуются кредитами, предпочитая рассрочку», — заметила Иванова.

Недавно столичный Росстат сообщил о том, что по итогам августа продажи новостроек упали в два раза. Директор департамента продаж жилой недвижимости ГК «Сумма элементов» Светлана Бардина полагает, что поводов для беспокойства нет: «Сказался сезонный фактор. По традиции июль и август — это не лучшие месяца с точки зрения продаж. По итогам сентября количество сделок вырастет». По ее данным, сейчас чаще всего сделки заключаются на ранних этапах строительства, поскольку такой подход позволяет сэкономить на покупки жилья. Как известно, на этапе котлована «квадраты» продаются дешевле, чем во время отделочных работ.

Эксперты отметили ряд интересных трендов, которые набрали силу в последнее время. По словам Ивановой, сегодня очень востребованы европланировка 3Е (двухкомнатная квартира с просторной кухней-гостиной. — «МК»), в массовом сегменте после непродолжительной паузы вернулась мода на студии. Как всегда, большой спрос на жилье и апартаменты рядом со станциями метро или транспортно-пересадочными узлами.

Москва четко поделена на районы позиционирования. В центре города больше всего жилья повышенной комфортности (классы «бизнес», «премиум» и «де-люкс»). Чем ближе к МКАД, тем больше жилых комплексов класса «комфорт». По объему предложения массового жилья по-прежнему лидируют ВАО и Новая Москва, сообщила Иванова.

Сейчас на первичном рынке происходит «размывание» между классами, подчеркнула Бардина. Особенно быстро стираются границы между массовым сегментом и классом «бизнес». Появляются ЖК «бизнес-плюс» и «бизнес-минус». Премиальные продуктовые решения заходят в проекты классом ниже, поднимая их ценность и удобство. К примеру, во многие новые квартиры вернулись кладовки.

После пандемии большинство столичных девелоперов обновили продуктовые линейки, добавила Иванова. В результате опции, ранее характерные только для классов «премиум» и «бизнес», со временем перешли в класс «комфорт». Так, во многих ЖК появились окна в ванных комнатах, гостевые санузлы, комьюнити-центры (где можно пообщаться с соседями, не выходя из дома), play hub (игровой центр для длительного активного отдыха всей семьей. — «МК») и коворкинги (для деловых встреч и работы).

Как сообщил руководитель АЦ «Индикаторы рынка недвижимости» Олег Репченко, возможности для получателей ипотечных кредитов в столице РФ резко сузились. Ставки по рыночным программам достигли запредельного уровня выше 20% годовых. Лимиты по семейной ипотеке заканчиваются. IT-ипотека для Московского региона фактически умерла. «Льготная ипотека принесла больше вреда, чем пользы. В результате масштабных безадресных вливаний в течение четырех лет средние цены на новые квартиры влетели вдвое и вызвали перекосы на первичном рынке», — отметил аналитик.

С его слов, в Москве почти не строят жилье эконом-класса, точнее, его строят, но оно почему то называется «бизнес» или «премиум». «В цивилизованном мире класс жилья определяет прежде всего плотность застройки. Но как можно назвать квартиры класса «премиум» в ЖК, где на небольшом участке земли разместилось 12 корпусов по 35–45 этажей, а на каждом этаже 5–20 квартир? В моем понимании это не «премиум», а «эконом-минус». Это гетто, даже если девелопер отделает итальянским мрамором входную группу. Причем за такую «общагу» возле промзоны рядом с МКАД нередко просят 600 тыс. руб. за 1 «квадрат», — отметил Репченко.

Он считает, что столичный рынок новостроек сильно «перегрет»: в мировой практике цена 1 кв. м жилья массового сегмента приблизительно равна среднему ежемесячному доходу местного жителя. Если четыре года назад в Москве по этой формуле жилье было завышено по цене в два раза, то сегодня оно завышено в три-четыре раза», — заявил Репченко.

По его мнению, сегодня трудно строить прогнозы по поводу дальнейшей ценовой динамики на жилье. Слишком много нерыночных факторов. Когда на первом месте геополитика, первичный рынок может в любой момент куда угодно перекосить. «На горизонте одного года цены на столичные новостройки однозначно смотрят вниз», — отметил аналитик. По его версии, в 2025 году в хороших проектах ценники «просядут» в среднем на 10–15%. Возможно, очень скоро мы увидим от застройщиков «черные пятницы» по-русски, когда сначала цена поднимается на 30%, а потом объявляется скидка в 25%. К тому же на рынке немало объектов с проблемами, например, с неудачной локацией. В таких ЖК возможны дисконты и до 40%, сообщил Репченко.

Светлана Бардина уверена, что у качественных проектов в хорошей локации, предлагающих хороший продукт с удобными финансовыми инструментами, все будет в порядке. «Многое будет зависеть от конкретной ситуации у застройщика, который реализует ЖК», — добавила Юлия Иванова. Потенциальным покупателям жилья она советует обратить внимание на Большой Сити, микрорайон «Камушки» в Пресненском районе, на другие локации, которые в ближайшее время будут активно развиваться.